Algo que está suscitando mucho debate, e ingenio evasivo es la obligación de pago de los honorarios de la agencia inmobiliaria en el caso de alquileres.
La ley está clara al respecto: los honorarios en el caso de alquileres de vivienda los debe asumir el arrendador, pero la duda se suscita en la interpretación de lo que es un alquiler de vivienda, pues cada vez se dan más figuras contractuales para el alquiler de viviendas.
El pasado 26 de mayo entró vigor de la Ley Estatal 12/2023, por el derecho a la Vivienda, que modifica, entre otros muchos, el artículo 20.1 de la LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos), de forma que los gastos de gestión y formalización de contrato serán a cargo del arrendador (propietario, usufructuario, etc).
El artículo 20 afecta únicamente a los alquileres del Título II de la LAU, esto es, lo de VIVIENDA PERMANENTE, por lo que quedan fuera de la aplicación de ésta los contratos de USO DISTINTO A VIVIENDA como aparcamientos, locales, y viviendas de temporada.
Lo que lleva mucho a confusión es la referencia a PERMANENTE. Aquí caben varias distinciones:
El alquiler de vivienda turística, que será aquella en la que se dispone de licencia turística y se ofrecen otros servicios paralelos al habitacional, como cambio sábanas, limpieza…y se ofertan por canales turísticos como Airbnb. Este tipo de alquiler no se rige por la LAU, al tratarse de una actividad económica, y está excluida por el Art. 5e LAU.
El alquiler de habitaciones, consistente en arrendar únicamente de un espacio de una vivienda, en este caso una habitación, compartiendo el resto de inmueble con otras personas, sin que ello constituya su residencia habitual. Este tipo de alquiler se rige por el código civil, y no por la LAU.
El alquiler de temporada, aquel cuya duración está justificada, normalmente inferior a un año, si bien podría ser de duración superior, como aquellos estudiantes universitarios, o trabajadores temporeros, sin que sea la vivienda permanente de éstos. En este caso el alquiler se rige por la LAU, pero se trataría de un CONTRATO DE USO DISTINTO DE VIVIENDA.
Una práctica cada vez más habitual es la de alquilar una vivienda a una empresa o sociedad. En este caso se trataría de un CONTRATO DE USO DISTINTO DE VIVIENDA, porque la empresa no cumple ese requisito de destinar el inmueble a satisfacer la necesidad de vivienda permanente del arrendatario del Art. 2 LAU.
Los contratos de uso distinto de vivienda (locales, aparcamientos, temporada, etc) tienen menos restricciones, pero conllevan ciertas implicaciones fiscales y tributarias distintas, como el hecho de no permitir la deducción en renta como vivienda habitual, y la obligación de emitir factura por parte del arrendador, con el correspondiente IVA del 21%.
Cuando el arrendatario de una vivienda sea una empresa (USO DISTINTO A VIVIENDA), los contratos podrán estar exentos de IVA siempre que se identifique a las personas que vayan a residir en el inmueble, pero si se trata de personal rotativo no cabrá esa excepción.
Como se ve, caben varias posibilidades para el alquiler de una vivienda, pero las cosas son las que son, y no lo que se quiera reflejar en el contrato.
Por ello, si se dice que es un contrato de vivienda, pero en realidad se publica por medios turísticos, o se ofrecen otros servicios, o si se dice que es un contrato de uso distinto a vivienda por ser de temporada, y no se justifica, o bien se alquila una habitación, y se establece la residencia del ocupante, se tratará de fraude de ley.
En estos casos el arrendatario podrá solicitar la reconducción a alquiler vivienda, estando los derechos del arrendatario más protegidos bajo este tipo de contratos, y se estará en riesgo de sanciones por parte de Hacienda, Turismo y otros organismos.